【新闻】2013楼市以普涨收官分化格局成今年主旋律衰减器

普涨和分化成为去年楼市的主要特征。“看涨预期推动改善型需求以及部分投资型需求纷纷入市，是推动房价普涨的一大重要因素。”一位分析人士表示。

尽管一线城市和部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等楼市调控政策纷纷出台，但是在政策的实施初期往往难以阻挡市场价格上涨的惯性。这一惯性或将在今年继续推动房价的小幅上行。

国家统计局1月18日发布的数据显示，2013年12月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅比11月份回落的城市分别有39个和36个，比11月份分别增加了7个和3个。

记者梳理了北京(楼盘)楼市相关数据，发现北京新建商品住宅环比价格涨幅已连续3月低于1%，并呈现持续下滑的态势。其他一线城市上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)新建商品住宅价格环比涨幅比11月份均有所回落。

“房价环比涨幅延续趋缓走势，环比涨幅进一步回落。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，12月份，房价走势进一步趋缓，表明近期一线城市和部分二线热点城市在进一步加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下，市场预期渐趋稳定。

虽然近期房价上涨动力有所放缓，但是总体来看，普涨成为过去一年我国楼市的主要特征。正如同策咨询研究部总监张宏伟所言：“尽管2013年11月份前后一线城市、部分二线城市发布"阶段性"收紧的调控措施，但是，全国大中城市房价上涨的势头并没有停止。”

来自北京中原地产的一位分析师表示，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺，房价易涨难跌、涨幅惊人，而三四线城市平稳甚至冷清。

普涨和分化成为去年楼市的主要特征。“看涨预期推动改善型需求以及部分投资型需求纷纷入市，是推动房价普涨的一大重要因素。”一位北京房产中介人士告诉记者。尽管一线城市和部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等楼市调控政策纷纷出台，但是在政策的实施初期往往难以阻挡市场价格上涨的惯性。这一惯性或将在今年继续推动房价的小幅上行。

从资金面来看，虽然房企获得商业银行信贷支持的难度依然不小，但是经历了“量价齐升”的销售火爆之后，受前期调控资金承压的现象得到一部分缓解。这在土地市场上也得到体现。“地王”频出，房企积极布局一二线城市，显示房企并不差钱。同时，“地王”记录的频频刷新，带动周边房价上涨，在总体房价上涨中扮演了一个重要推手的角色。

去年楼市在普涨中也出现一个特有的现象，即温州(楼盘)房价的下跌，去年年末温州仍未摆脱房价环比下降的格局。“一半是火焰，一半是海水”，楼市分化格局的演变，促使各地推出的楼市调控政策出现了分化的趋势。

交通银行(601328,股吧)发给记者的报告指出，随着供给逐渐改善，预计2014年房价总体涨幅将较上年有所收窄，根据供应释放节奏判断，上半年涨价压力大于下半年;同时，房价上涨区域布局由“普涨时代”全面进入“分化时代”，重点城市和高库存城市间的房价分化将更加明显。

张宏伟预计，从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。“总体来看，2014年房价上涨仍是主旋律。”张宏伟说。

分析人士指出，作为面包必不可少的面粉市场的表现，为后期房价的上涨埋下了伏笔。抓住地方政府加大土地供应的良好时机，不差钱的房企在市场看涨预期的推动下，积极拿地，催热了土地市场，不断上涨的土地价格，必然将反映在房价上。

从政策层面上来看，我国楼市调控思路将不会全国“一刀切”，因地制宜各地执行差别化的调控是方向。当前不动产登记举措的推进，释放出建立楼市调控长效机制的积极信号。

上海易居房地产研究院发给记者的报告指出，2014年房地产政策调控的重心将有三大转变。一是调控着力点从抑制需求和价格逐步转向加大住房供应，包括保障房的建设和供给、市场化商品房的建设和供应。二是调控方式将从“有形之手”为主逐步转向“无形之手”为主。三是由短期政策干预向房地产调控长效机制转变，不排除2014年年内可能出台相关框架性方案。

张宏伟认为，2014年调控政策强化对于不同城市的分类指导，将导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，这将导致大多数品牌房企的布局战略强化一二线核心城市的布局，甚至放弃经济增长预期不好的三四线城市。尽管通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。

业内人士认为，从中长期看，一二线城市房地产市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而遭遇实质上的拐点。

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