楼市促销不断房价还有多少下降空间

发布时间：2020-07-13 20:38:37 阅读：次来源：珠光粉厂家

近日，A股上市公司莱茵置业和中天城投先后对各自募投项目的效益进行了敏感性分析，其中中天城投称当其项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡，由此也引发了市场对房价还有多少下降空间的猜想。

不过，有上市房企的负责人告诉记者，莱茵置业和中天城投发布的报告仅能代表他们的个别项目，对整体市场的参考意义不大。

“以京沪等大城市为例，目前不少在售项目都是房企很早以前拿的地，成本可能也就每平方米几千块，当时位置都不怎么样，但随着城市发展这些区域都已经很成熟了，现在的售价高的可能要10万元/平方米，这个降价底线就没法算了。不过，如果是2011年以后拿的地，降价幅度一旦超过正常售价的2成，房企一般就很难再获取利润了。”中原地产首席分析师张大伟表示。

记者查看上市房企的财报也发现，包括万科在内的龙头房企，近几年营业毛利率都在30%左右，净利润率则在15%上下，对房价下滑幅度的承受力有限。同时有报告显示，199家内地房地产上市公司，2013年年末的资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，同比上升0.95%和16.96%，均为近三年来的最高点。

业内称“底线”难测

据悉，中天城投和莱茵置业本次对再融资方案进行补充说明，主要是为了进一步落实《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》，以保障中小投资者的知情权。

而在两家房企的补充说明中，对募投项目售价变化后效益的测算报告无疑最受市场关注。

中天城投拟将募集资金中的24亿元将用于贵阳国际金融中心一期商务区项目。根据其出示的项目可行性研究报告，该项目本身的定价便低于周边的市场价格，并称当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。由此，公司也认为该项目据有较强的抗风险能力。

莱茵置业的公告则显示，依据其枫郡项目可行性研究报告，当项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。

对此，有业内人士称，“两家公司对各自项目的盈利预期还是比较乐观的，实际上更多的是为了提振投资者的信心。”

至于两家公司的公告是否“暴露”了房企的降价“底线”，一位不愿具名的房企负责人告诉记者，“北京南城的一个项目，2008年市场不好的时候打算卖12000元/平方米，这个价格他们也是有的赚的。目前这个项目最后一期还在卖，售价超过4万元/平方米，你说降多少才能达到所谓的盈亏平衡？还是要看具体城市，具体项目，包括拿地时间、销售周期等等因素。”

张大伟也表示，“两家公司的分析报告都没有提及税率等问题，成本税率都不随售价变化，太简单了，况且市场一旦进入下降通道，跌幅是难以预测的。”

新盘认购率难过半

实际上，上述两家企业的研究报告之所以受到市场关注，主要还是因为今年的市场步入下行通道，人们纷纷猜测房价到底能降多少，房企在保本的情况下最多能给到多少折扣。

从目前来看，房企对于项目的降价也是有所准备。莱茵置业就表示，结合2013年度杭州地区商品房销售价格走势，说明短时期内杭州地区的房地产销售价格不存在大幅下降的风险。杭州房地产市场近期价格出现波动，从长期看这是市场健康发展的表现。但是房地产企业为完成资金回笼，如成交量持续低迷，则市场以价换量可能性将加大，所以公司新开发产品存在价格下降的风险。

而据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，2013年的周平均值则为56%，新房的销售情况不容乐观。同时，近期虽然各地新开楼盘优惠促销活动层出不穷，但开盘认购率仍未有大幅的回升。

“随着近期楼市的降温，开发商的资金压力会逐渐显现，要在‘熊市’中求生存，提高资金的流转速率至关重要，以价换量将是开发商的明智之选。”张大伟表示。（证券日报，记者王峥）

巴克莱报告：政府最多能容忍房价下滑10%

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院的研究报告显示，2013年，沪深及大陆在港上市的房地产公司毛利率均值分别为34.54%、33.27%，同比下降1.63和3.46个百分点。

而根据巴克莱银行的研究报告，国内大型地产商的净利润率大概在14%左右，如果全国范围内房价跌落10%-15%，将给一些大型地产商带来沉重压力。“基于此，我们认为政府最多能容忍全国范围内房价下滑10%左右，否则就会出台更多支持性举措。”报告称。

至于中天城投和莱茵置业所披露的降价两到三成，公司仍然可以在项目上做到盈亏平衡，记者咨询了地产行业成本控制人员。他表示，第一是可行性报告大多都是预估，其中变量考虑也不会特别充分，有些时候为了项目顺利通过，预估会比较乐观。另外，单一项目的代表性不强，比如说，真实土地成本、建安成本、融资成本等，不能简单说房价降三成开发商都挺得住。（北京青年报，记者范辉）

楼市进入调整期开发商普遍加大推盘力度

楼市成交持续下滑，房企压力日益增大，如何把房子尽快卖出去成为目前房企头等大事。近期房企为卖房这件事可谓“煞费苦心”。5月27日，华远地产名下密云项目华远·澜悦举办开放日活动，这是一周内华远两度发力促销推广项目。为销售回款，有的房企甚至不惜花重金请明星大腕前来助阵。

5月24日，华远·好天地（北京铭悦）与迪卡侬签约仪式暨通州区高端商业发展论坛在京举行，作为本次活动的第一大重头戏，华远与法国知名品牌迪卡侬两大实力品牌签约，后者在华远·好天地打造8000多平方米的北京旗舰店，为该项目所在商圈聚集人气起到了一定推动作用。

三天之后，华远·澜悦开放日活动紧接着举办，该项目是华远进军密云首个项目，主推“舒适型品质”社区，因而颇受关注。

同样也在最近，方兴地产也加大了项目推广促销力度，不仅广渠·金茂府动作频频，而且多盘联动，亦庄·金茂悦更是推出了首付10%的活动，对5月31日前在亦庄·金茂悦买房的购房者给予特殊政策。

在这之前，同样位于亦庄区域的珠江四季悦城更是在北京推出首个“零首付”优惠促销政策，博得了很多眼球。

而5月24日，由金地集团和水电地产共同开发的西山艺境项目，则以纪念梅兰芳诞辰120周年世界巡演落子西山艺境站和梅氏臻品展形式，邀请到梅葆玖先生，并由他亲自挂帅，集合当今最优秀的梅派传人为人们奉献了一场京剧盛宴。

随着楼市进入调整期，近期各种促销优惠活动密集出现，种种事实表明，开发商普遍加大了推盘力度，且节奏明显加快。

根据链家地产市场研究部统计数据显示，截至5月25日，北京市新建商品住宅的库存量为75067套，回到2013年1月份的水平。

链家地产分析，由于前期拿地和开发量大，当前市场中供应处于持续释放的阶段，而市场交易长期低迷，新房市场库存压力持续攀升，开发商面临一定程度的销售和回款压力。

从全国重点城市看，据中国指数研究院最新发布的《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，上周（5月19日-5月25日），42个监测城市中，17个主要城市库存再度创下新高。数据显示，42个城市中，21个城市累计成交面积同比降幅11%，同比下降城市达到34个。

业内人士认为，面对高企的库存压力，开发商当前基本策略是力求快速周转的销售策略，“以价换量”的现象因此开始出现，如“零首付”、“特价房”、低价开盘、团购与打折优惠等，这表明了当前开发商为赢取客户已经开始变相“降价”，虽然幅度不是很大，但是已经说明当前的市场格局已经发生变化，客户的主导地位将逐渐显现。

至于北京楼市究竟何去何从？专家分析认为，在三四线城市房地产市场陷入供过于求的僵局背景下，房企对于北京房地产市场的信心并未改变，目前加速推盘，一方面是为了冲刺上半年业绩目标，另一方面也是为了积蓄资金抄底土地市场、布局未来。

不过，也有专家表示，对于北京的房企来说，今年的销售目标比较高，很多全国化房企都把北京作为销售的重要板块，北京市场的房企依然需要加快库存的去化，所以在二季度的入市节奏会逐渐加快。作为楼市风向标的北京市场走势仍值得密切关注。（中国经济时报，记者周雪松）